139-4300-1317

联系我们

律师姓名:杨马强

执业证号:12201201610310186

办公电话:

业务手机:139-4300-1317

邮箱网址:

所属律所:北京冠衡(长春)律师事务所

所属地区:长春市南关区南三环与幸福街交汇绿地中央广场B8A栋2318室

在线咨询

办案心得

未经房东同意向第三人转让店铺,合同无效并赔偿第三人损失

2018-05-01

【案情简介】

2013923日,王某与金某签订《店铺转让协议书》,双方约定,金某取得房东同意将其位于某路80号的店铺(原为茶饮店铺)转让给王某使用,使用面积30平方米,王某同等享有金某在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。

双方在协议第三条中约定房东与金某已签订租赁合同,租期至2013124日止,年租金5万元,租金一年交一次,并于约定日期提前1个月交至房东,店铺转让给王某后,王某同意代替金某向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款,并且定期交纳租金及该合同所约定的应由金某交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归王某所有。

合同签订后,王某一次性向金某支付转让费6万元,上述费用中包括装修、装饰、设备及其他相关费用,此外金某不得再向王某索取任何其他费用。王某接手前店铺的一切债权债务由金某负责,接手后的一切经营行为及产生的债权债务由王某负责。合同签订当日,王某向金某汇付转让费6万元及原料费1600元。

2013107日,涉案商铺房东(实际为摊位提供人)郑某得知金某将商铺私自转让给王某经营,于2013108日以金某未告知房东商铺转让行为且有电费等费用未结清为由断掉涉案商铺的供电,停止王某在商铺内的营业。

因房东将涉案商铺收回,王某认为其与金某所签订的转让协议无效并找金某催要已付转让费,但金某不予退还,王某遂委托杨马强律师向法院起诉,要求确认《店铺转让协议书》无效、金某返还6万元及利息,并承担本案诉讼费。


【法院另查明的事实】

法院在上述事实的基础上另查明,2013421金某与郑某签订的《租赁合同》约定由郑某提供经营场所(即涉案商铺所在的固定摊位)金某合作经营,合作期限为自2013421日至2013124日。金某向郑某交纳合作经营费42000元。双方在合同中同时约定该固定摊位只限金某本人经营,不得随意转让,确因特殊原因不能经营需转让他人,必须经过郑某的同意,另立合同方可有效,否则郑某有权解除合同。

王某停止营业后,因房东郑某与金某之间的商铺租赁期限到期,房东郑某通知双方将商铺内设备拉走,但双方均不同意,房东郑某遂将商铺内设备自行拆除并予以处理。经实际查看,目前房东郑某已将涉案商铺重新装修并另行出租他人。


【律师分析】

本案的争议焦点为王某、金某之间所签订的店铺转让协议书的效力问题。根据我国合同法相关规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同方为有效。

首先,王某与金某之间虽从形式上看系就某路80店铺所签订的转让合同,但因该涉案店铺实际位于某路80“某商城”中的B号固定摊位,因此对涉案商铺的转让实质包含对B号固定摊位的转租且必然以该B号固定摊位的转租的有效为前提。金某与郑某之间明确约定B号固定摊位仅限金某一人经营,不得随意转让,若需转让必须经过郑某同意并另立合同方可有效,因此金某在与王某签订店铺转让合同前理应征得房东郑某的同意,否则金某就构成对B号固定摊位的无权处分。

在双方签订的转让协议中,金某承诺其转让店铺的行为已经得到房东(实际为摊位提供人)也即郑某的同意,但实际上郑某在得知金某的转让行为后,却于2013108日以金某未告知其转让行为且有电费等费用未结清为由断掉涉案商铺的供电,停止王某在商铺内的营业。由此可见,金某的转让行为并未征得摊位提供人郑某的同意,金某向王某所作的承诺为虚假承诺。因此金某B号固定摊位的处分因未得到摊位提供人郑某的同意而无效,在此前提下,金某与王某所签定的店铺转让协议书亦应认定为无效。

其次,本案中王某实际已经对涉案店铺实施了占有使用,因此王某应向金某支付其实际占用期间的店铺使用费。参照双方在转让协议中所作的年租金5万元的约定,可以计算得出日租金为139元,结合王某的付款时间及起诉时间可以计算得出王某实际使用金某店铺的时间为16(2013923日至2013108),故王某应按照实际占用店铺的时间向金某支付占用使用费共计2224(139元×16),因王某已向金某支付转让费6万元,故金某应返还王某转让费57776元及上述转让费的利息损失。

另外,考虑到金某明知房东不同意转让商铺却做出虚假承诺与王某签订转让协议书,其对最终导致协议无效明显存在过错,且房东郑某将店铺收回后,王某实际已失去对商铺及商铺内设备的控制权(商铺内设备已为房东郑某予以拆卸处理),因金某与房东郑某系合作经营关系,故王某已无义务返还金某店铺内设备,若金某认为其应当收回店铺内原有设备,其可依据与房东郑某之间的租赁合同向房东郑某主张,因此原审法院对此在本案中亦未予以处理。


【法院判决】

最终法院支持了原告的诉讼请求,判决原告王某与被告金某2013923日签订的店铺转让协议书无效、被告金某向原告王某返还转让费57776元及相应的利息损失。

找法网二维码

快速关注律师